En Manizales hay una nueva empresa descentralizada del municipio: GEOGESTIÓN MZL S.A.S., una empresa industrial y comercial del Estado, la cual se encargara de la operación catastral. La conformaron Masora (actual gestor catastral de Manizales), InfiManizales y la Alcaldía de Manizales. En julio de 2024, mediante el Acuerdo Municipal N.° 1166, el Concejo Municipal autorizó al alcalde para constituir esta empresa, que ya cuenta con estatutos aprobados y se matriculó en enero de 2025.
Aunque la empresa existe legalmente, aún no ha iniciado operaciones y falta por aprobar, entre otros aspectos, el manual de contratación. La CCC invita a la Junta Directiva de GEOGESTIÓN MZL S.A.S. a adoptar un manual que garantice la celebración de contratos conforme al Estatuto General de Contratación de la Administración Pública (Ley 80 de 1993). Esperando con esto una mayor objetividad, pluralidad e imparcialidad en los procesos y evitar restricciones derivadas de un régimen especial de contratación que podrían limitar también el acceso a la información. Asimismo, esta medida es clave para prevenir el riesgo de que la empresa se convierta en un mecanismo para eludir las condiciones de la contratación pública mediante la celebración de contratos directos.
La CCC también invita a que se cumplan los plazos previstos para la entrada en operación de la empresa, considerando que ya se asignaron recursos públicos y que la existencia de GEOGESTIÓN MZL S.A.S. implica compromisos para sus socios. Es clave que la empresa cumpla con el propósito para el que fue creada: generar ingresos para la ciudad y mejorar la información predial y catastral de Manizales. Para esto será indispensable el rigor técnico, pues su labor de mantener actualizada la información catastral impacta directamente en el conocimiento del territorio, así como en el recaudo de impuestos.
*El presente informe fue construido con información obtenida de la respuesta de mayo de 2025 de InfiManizales a un derecho de petición enviado por la CCC.
La CCC en julio de 2024, en medio de la discusión en el Concejo sobre la autorización al alcalde, presentó un comunicado con puntos para tener en cuenta en este proceso. Lo invitamos a conocerlo en el siguiente enlace:
¿Cuál será la función de la empresa?:
El objeto social de GEOGESTIÓN MZL S.A.S. es prestar servicios como operador catastral y desarrollar actividades relacionadas con este servicio. Con esto complementaría la gestión catastral de Masora en Manizales, realizando por ejemplo el trabajo técnico para actualizar la información predial por encargo del gestor. Esta labor es necesaria para conocer las características del territorio, garantizar avalúos catastrales justos y evitar pérdidas por menor recaudo del impuesto predial o cobros injustificados a los ciudadanos.
Entre las actividades relacionadas a la operación catastral que puede desarrollar GEOGESTIÓN MZL S.A.S. se incluyen: planificar y administrar el uso del suelo, gestionar información predial, recolectar datos catastrales, desarrollar soluciones tecnológicas para optimizar la gestión territorial, vincular registros de propiedad, calcular valores catastrales, realizar estudios sobre el uso del suelo, y gestionar la distribución de cargas, compensaciones urbanísticas y procesos de valorización, para un mejor conocimiento del territorio y de los predios que lo conforman.
¿Quiénes conforman la empresa?:
La empresa se constituyó con un capital suscrito y pagado de $153 millones, representado en 153 acciones: Masora posee 78 acciones ($78 millones) y es el socio mayoritario; InfiManizales tiene 44 acciones ($44 millones); y el Municipio de Manizales cuenta con 31 acciones ($31 millones). El capital autorizado es de $10.000 millones y 10 mil acciones (hasta lo que podría llegar).
El máximo órgano de decisión de la empresa es la Junta Directiva, conformada por:
Imagen tomada de los estatutos sociales de la empresa.
El representante legal y responsable de la dirección de la empresa es el gerente, elegido por la Junta Directiva. Actualmente, en calidad provisional, ocupa el cargo Gina Daniela Quintero Escobar, funcionaria designada por Masora. Esta designación indican se realizó por razones de economía y para mantener armonía entre las entidades, dado que la empresa aún no cuenta con planta de personal.
El revisor fiscal de GEOGESTIÓN MZL S.A.S. es Nexia Montes & Asociados S.A.S., según el certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio de Manizales por Caldas el 28 de mayo de 2025. Desde InfiManizales informan que la empresa no tiene aprobado un manual de contratación ni ha ejecutado recursos, por lo que se desconoce si el revisor fiscal fue contratado y pagado directamente o a través de una tercera entidad.
Al consultar sobre el inicio de operaciones, se indicó que la empresa aún no está en funcionamiento y no existe un cronograma tentativo para su puesta en marcha. La actividad solo comenzará cuando se suscriba el primer contrato (primera venta del servicio), momento en el cual la Junta Directiva deberá aprobar el manual de funciones, el estatuto orgánico y el manual de contratación. Aunque no se definieron fechas para iniciar, en la respuesta al derecho de petición se compartió un informe técnico de viabilidad jurídica y financiera, presentado al comité de inversiones y al Consejo Directivo de InfiManizales, elaborado para evaluar la participación de InfiManizales en la sociedad.
Este informe plantea un plan de desarrollo en 3 fases:
En la primera fase se plantea la puesta en marcha, prevista para el primer año, que contempla la vinculación inicial de personal, la implementación de un sistema de gestión, la validación del modelo de negocio y la celebración de los primeros contratos interadministrativos.
La segunda fase corresponde a la consolidación, proyectada para el segundo y tercer año, donde se busca fortalecer el sistema de gestión, prestar servicios de valor agregado, desarrollar nuevos proyectos y crear redes de apoyo.
Finalmente, en la tercera fase se proyecta el crecimiento, con un portafolio activo de servicios y la expansión hacia nuevos mercados, prevista para los años cuarto y quinto.
Según las proyecciones, durante el primer año se contratarían un gerente, un secretario general, un director de operaciones, un profesional de control interno, un asistente administrativo y un asistente de archivo. En años posteriores se vincularían un contador y un director administrativo. Sin embargo, a la fecha de la respuesta de InfiManizales al derecho de petición, no se había contratado a ningún integrante de la planta de personal.
El plan contemplaba una inversión inicial estimada en $100 millones, destinada en su totalidad a capital de trabajo, con un aporte del 51% por parte de InfiManizales y del 49% por parte de Masora.
El informe técnico también destaca que la empresa debe contar con un perfil altamente técnico, capacidad de innovación, uso intensivo de tecnologías y un buen relacionamiento con las entidades municipales y los 42 gestores catastrales habilitados en el país, y que se debe aprovechar el avance en la implementación del catastro multipropósito en Colombia. También identifica retos como la alta regulación del sector, la competencia intensa y riesgos políticos como la dificultad para llegar a los alcaldes o la posibilidad de inestabilidad por cambios en las administraciones locales.
Un punto relevante es la mención de los contratos interadministrativos, que en ocasiones ha sido visto como ventaja competitiva para crear empresas públicas, ya que permiten contratar directamente con entidades del Estado. Aunque esta modalidad facilita el acceso al mercado público, la CCC advierte que representa un riesgo, pues podría utilizarse para subcontratar actividades que las entidades públicas deberían adjudicar mediante procesos de licitación abierta, permitiendo que se realicen de manera directa a través de la nueva empresa.
Este riesgo puede mitigarse mediante la adopción de un manual de contratación que garantice transparencia y pluralidad en los procesos. Con frecuencia, amparadas en la Ley 80 de 1993, las empresas industriales y comerciales del Estado, aunque de capital mayoritariamente público, sostienen que al competir con el sector privado pueden adoptar un régimen especial de contratación con manuales propios regidos por el derecho privado. Esto, en la práctica, puede traducirse en procesos menos exigentes, cerrados y con menor pluralidad, lo que facilita que terceros utilicen a la empresa como intermediaria para contratar de manera directa.
Dado que GEOGESTIÓN MZL S.A.S. compite principalmente con entidades públicas en un mercado limitado, la CCC espera que la Junta Directiva adopte un manual de contratación alineado con lo establecido en el Estatuto General de Contratación de la Administración Pública, para reducir los riesgos de direccionamiento de contratos y garantizar procesos transparentes y competitivos.
*El presente informe fue construido con información obtenida de la respuesta de mayo de 2025 de InfiManizales a un derecho de petición enviado por la CCC.