La Gobernación de Caldas, a través de la Secretaría de Vivienda, adelanta 2 proyectos de vivienda de interés prioritario (VIP) bajo el modelo fiduciario del Patrimonio Autónomo Matriz (PAM) Vivienda Gobernación de Caldas. Uno de ellos se desarrolla en Manizales, denominado Reserva de Santa María, y el otro en Chinchiná, orientado a la reubicación de familias vulnerables. Este mismo esquema ya se aplicó en el proyecto Mil Viviendas, cuyos grupos 1 y 2 enfrentan dificultades por presuntos incumplimientos del contratista que obligaron a la terminación de los contratos.
* La CCC solicitó a la Secretaría de Vivienda, mediante derecho de petición, información sobre las características y el estado de ambos proyectos. Los datos tienen como fecha de corte el 24 de julio de 2025, día en que la entidad respondió la solicitud.
Lo invitamos a consultar los comunicados de la CCC sobre Mil Viviendas y Reserva de Santa María en los siguientes enlaces:
Proyecto Mil Viviendas: 980 promesas incumplidas – Corporación Cívica de Caldas
RESERVA DE SANTA MARÍA – Corporación Cívica de Caldas
Aunque ambos proyectos cuentan con recursos asignados y llevan varios años desde su formulación, aún no han iniciado la ejecución de las obras. La CCC insta a las entidades responsables a atender de manera prioritaria los riesgos identificados, en especial los de carácter contractual, que requieren blindar jurídicamente los compromisos adquiridos para garantizar su adecuada materialización. Asimismo, hace un llamado a adoptar medidas que aseguren la transparencia en la asignación de beneficiarios, el adecuado manejo de los recursos y la entrega oportuna de las viviendas a la comunidad.
El Patrimonio Autónomo Matriz (PAM) agrupa cuatro Patrimonios Autónomos Derivados (PAD). Los PAD 1 y 2 corresponden a los grupos 1 y 2 de Mil Viviendas. Los PAD 3 y 4 están destinados a los proyectos actualmente en desarrollo: Reserva de Santa María en Manizales, que se construirá en el lote de los antiguos talleres del departamento, antigua vía a Villamaría, y el proyecto de reubicaciones en Chinchiná. ¿A quiénes se dirige?:
- Reserva de Santa María: orientado a grupos poblacionales como deportistas, artistas, periodistas y bomberos.
- Reubicaciones en Chinchiná: dirigido a 14 familias damnificadas por un incendio en el barrio Nuevo Horizonte y a 6 familias del barrio Isla Baja de este municipio.
A continuación, se presenta un detalle de las principales características de ambos proyectos y las alertas de la CCC frente a estos:
Reserva de Santa María, Manizales
- Número de viviendas:
- 200 VIP subsidiadas (únicas con aporte de la Gobernación).
- Aproximadamente 680 VIS, ejecutadas exclusivamente por el constructor.
- Características de las viviendas:
- Apartamentos de 2 alcobas, sala-comedor, cocina, 1 baño y patio de ropas.
- Entrega prevista en obra gris (concreto a la vista) con algunos elementos de cocina y baño.
- Intervinientes:
- Fideicomitente Constructor Desarrollador: GERMINAR PROYECTOS S.A.S. y G&G CONSTRUCTORES S.A.S.
- Fideicomitente Aportante del Lote y Fideicomitente Aportante de Recursos: GOBERNACIÓN DE CALDAS
- Aportes al proyecto:
- Gobernación de Caldas: $5.935.370.000, valor del lote según avalúo comercial 2022 (propiedad de la Gobernación de Caldas) y $117.730.000 de estudios de desafectación de riesgo y geotécnico (2024-2025).
- Constructor Desarrollador: Recursos necesarios para la ejecución del proyecto.
Modelo del proyecto
El proyecto se desarrolla bajo un esquema mixto de aportes:
- Gobernación de Caldas: entrega el lote y estudios técnicos como pago en especie.
- Constructor – Desarrollador: aporta los recursos para la construcción de la primera etapa (200 VIP y 120 VIS).
El valor comercial del lote y los estudios se contabiliza como aporte de la Gobernación y se destina como subsidio de vivienda para las 200 VIP. A partir de allí, el lote y las etapas posteriores quedarán bajo explotación comercial exclusiva del Fideicomitente Constructor – Desarrollador, con una proyección de hasta 680 VIS (560 adicionales a las de la primera etapa). Esta cifra podrá variar según las decisiones del constructor.
Criterios de selección de beneficiarios
De acuerdo con el Decreto 0159 de 2020, los hogares deberán cumplir con los siguientes requisitos:
- Ingresos familiares inferiores a 4 salarios mínimos.
- No ser propietarios ni poseedores de vivienda.
- No haber sido beneficiarios de subsidios de vivienda.
- Pertenecer a uno de los grupos poblacionales priorizados: bomberos, artistas, deportistas o periodistas.
- Acreditar cierre financiero ante la entidad competente.
El cronograma de ejecución del proyecto se divide en 4 fases y 3 etapas que se describen a continuación:
Fases del contrato (44 meses en total):
- Fase Previa (3 meses)
- Estudios y diseños (complementar, modificar, ejecutar).
- Gestión y aprobación ante Curaduría de urbanismo y construcción.
- Acta de inicio una vez entregada la documentación.
- Fase de Construcción (41 meses)
- Inicia con licencias aprobadas y pólizas.
- Recursos del fideicomiso disponibles.
- Etapa 1 (12 meses):
- Construcción de 200 apartamentos VIP y 120 VIS.
- Obras de portería, parqueaderos, redes y servicios públicos.
- Etapa 2 (16 meses):
- Construcción de 320 apartamentos VIS.
- Áreas sociales, circulaciones, obras de contención y bahía de desaceleración.
- Etapa 3 (13 meses):
- Construcción de 240 apartamentos VIS.
- Zonas sociales restantes, parqueaderos, cesiones al municipio.
- Posibilidad de ejecutar etapas en simultáneo sin superar los 44 meses.
- Fase de Escrituración
- Transferencia del dominio por etapas
- Fase de Liquidación (2 meses)
- Rendición final de cuentas.
- Entrega del inmueble en caso de incumplimiento.
Estado actual: En Fase 1 (fase previa) con acto de viabilidad de Curador No. 2, por lo que aún no comienzan las obras.
Alertas del proyecto:
Para la CCC, el modelo planteado para el proyecto Reserva de Santa María presenta varios riesgos que deben ser atendidos:
- Avalúo del lote: El valor del lote se calculó con base en un avalúo comercial de 2022. Si este valor se mantiene fijo como aporte de la Gobernación, el subsidio efectivo para las 200 viviendas VIP podría resultar menor frente al valor real del terreno en el momento de iniciar o entregar las obras.
Es importante resaltar que en la respuesta al derecho de petición no se precisó si el avalúo constituye un aporte fijo o si está sujeto a actualización. Únicamente se indicó su valor a 2022, por lo que se presume que ese sería el monto tomado como aporte de la Gobernación.
- Garantía del desarrollo del proyecto: El constructor tiene como obligación principal entregar las 200 viviendas VIP subsidiadas por la Gobernación. Sin embargo, el resto del proyecto (aproximadamente 680 VIS proyectadas) queda bajo su riesgo y explotación comercial. Esto genera dudas sobre si efectivamente se construirán las VIS previstas, si el número de unidades variará o si incluso podría desarrollarse un uso distinto al de vivienda.
- Antecedentes de riesgo: Experiencias previas como el Grupo 1 de Mil Viviendas, hoy en un proceso arbitral, muestran fallas en modelos fiduciarios donde el constructor financiaba parte del proyecto y luego recuperaba recursos con subsidios y créditos. En este caso, se espera un seguimiento y control estrictos para evitar incumplimientos similares.
- Selección del constructor: El fideicomitente constructor fue escogido por invitación privada, una modalidad permitida por el régimen especial de contratación del patrimonio autónomo, pero que no garantiza un proceso abierto, plural, ni transparente.
- Criterios de selección de beneficiarios: Aunque la Secretaría de Vivienda remitió al Decreto 0159 de 2020 para definir quiénes pueden ser beneficiarios, no indicó de manera explícita la restricción frente a familiares de funcionarios de la Gobernación. Para la CCC, esta omisión representa un riesgo de favorecimientos políticos.
Ante estas inquietudes, la CCC hace un llamado a la Gobernación de Caldas para que adopte mecanismos que aseguren una asignación objetiva y transparente de beneficiarios, así como un seguimiento riguroso al desarrollo del proyecto, evitando que recursos y oportunidades de vivienda se utilicen con fines políticos.
Reubicaciones en Chinchiná
- Número de viviendas: 20 VIP gratuitas (incluyen escrituración y registro).
- Características de las viviendas: Apartamentos de 3 alcobas, sala-comedor, cocina, 1 baño y patio de ropas.
Entrega prevista en obra gris (concreto a la vista) con algunos elementos de cocina y baño.
- Intervinientes y aportes:
- Fideicomitente – PAM Gobernación de Caldas: $1.595.000.000 (20 diciembre de 2024 – 30 abril de 2025). Rendimientos financieros: $35.410.849.
- Fideicomitente – Municipio de Chinchiná: $700.000.000 (29 diciembre de 2021 – 30 abril de 2025). Rendimientos financieros: $192.938.000.
- Total aportes: $2.523.348.849.
Estado del proyecto:
El proyecto cuenta con licencia otorgada por el Municipio de Chinchiná. Inicialmente estaba previsto desarrollarse bajo el Grupo II de Mil Viviendas, pero no se ejecutó por incumplimientos del contratista. Actualmente avanza mediante la constitución de un nuevo Patrimonio Autónomo Derivado (PAD), que se encuentra en fase precontractual, con proceso de selección de constructor–desarrollador e interventoría. Esta vez se utilizará la modalidad de invitación pública, lo que permite mayor apertura y pluralidad de oferentes.
La construcción está programada para ejecutarse en 6 meses desde el inicio de obra, y el proceso de escrituración se estima en 2 meses adicionales.
Beneficiarios y requisitos:
La Alcaldía de Chinchiná, como entidad competente, postuló a las familias beneficiarias y remitió la información a la Gobernación de Caldas. Según esta postulación:
- 14 familias damnificadas por un incendio en el barrio Nuevo Horizonte.
- 6 familias en proceso de reubicación del barrio Isla Baja.
En la respuesta al derecho de petición no se especificó cómo se garantizará que familiares o personas relacionadas con funcionarios de la Gobernación o del Municipio resulten beneficiarias. Se mencionó el cumplimiento del Decreto 0159 de 2020 y de la Ordenanza 809 de 2018, señalando además que, corresponde al Municipio de Chinchiná presentar la lista de beneficiarios.
Este interrogante fue trasladado por la Secretaría de Vivienda de Caldas a la Alcaldía de Chinchiná, la cual informó que los beneficiarios fueron seleccionados bajo 2 criterios:
- Familias afectadas por incendio: 14 familias damnificadas por el incendio ocurrido el 16 de julio de 2020 en la urbanización Horizontes.
- Reubicación por riesgo: 6 familias incluidas en un listado derivado de la sentencia de acción popular del 22 de septiembre de 2011, que ordenó la reubicación de habitantes del barrio Isla Baja por encontrarse en zona de alto riesgo.
La Alcaldía aclaró, además, que la actuación de la Administración Municipal se sustenta en el principio de buena fe.
Desde la CCC se espera que este proyecto finalmente se concrete, teniendo en cuenta que el Municipio de Chinchiná depositó recursos en la fiducia desde diciembre de 2021. Dichos recursos estaban destinados inicialmente al Grupo II de Mil Viviendas, iniciativa que no se ejecutó por incumplimientos contractuales.
* La CCC solicitó a la Secretaría de Vivienda, mediante derecho de petición, información sobre las características y el estado de ambos proyectos. Los datos tienen como fecha de corte el 24 de julio de 2025, día en que la entidad respondió la solicitud.
Si desea consultar la respuesta al derecho de petición ingrese aquí.
*Lo invitamos a corporarse y hacer causa común en defensa del interés colectivo. Escríbanos a [email protected] y [email protected]